„Die Zinssenkungen sorgen jetzt für ein anderes Umfeld“ – Interview mit Falk Raudies, FCR Immobilien AG

Die FCR Immobilien AG gehört zu den etablierten Emittenten am deutschen KMU-Anleihemarkt. In der vergangenen Woche hat das in Pullach im Isartal ansässige Unternehmen seine Halbjahreszahlen 2024 veröffentlicht und dabei einen Periodenüberschuss von 4,2 Mio. Euro ausgewiesen. Warum sich die FCR im herausfordernden Immobilien-Umfeld bewähren kann und was die jüngsten Zinssenkungsschritte für das Unternehmen bedeuten, erklärt FCR-Gründer und Vorstandsvorsitzender Falk Raudies im Anleihen Finder-Interview.

Anleihen Finder: Hallo Herr Raudies, der Immobilienmarkt befindet sich aktuell in einer äußerst herausfordernden Phase. Viele Unternehmen der Branche haben Probleme. Wie entwickelt sich die FCR Immobilien AG im aktuellen Zinsumfeld?

Falk Raudies: Wir sind jetzt schon seit 10 Jahren am Markt. In dieser Dekade haben wir viele unterschiedliche Phasen erlebt. Unser primäres Ziel war es dabei immer, nachhaltig, das heißt in jeder Marktphase, profitabel zu sein. Und genau das waren wir, und das sind wir auch aktuell. Wir haben also bewiesen, dass unser Geschäftsmodell in allen Marktphasen erfolgreich funktioniert. Unser Geschäftsfokus liegt klar auf der Bestandshaltung von Einkaufs- und Fachmärkten mit Nahversorgungsfunktion in Deutschland, dadurch haben wir revolvierende Mieterträge. Wir sind kein Entwickler oder Bauträger.      

Zudem sehen wir, dass die Zinswende eingeläutet ist. Zwei Senkungen des EZB-Leitzinses seit Anfang Juni 2024 sprechen hier eine klare Sprache. Wir gehen in den nächsten 12 Monaten von weiteren Zinssenkungen aus. Dies wirkt sich dann auch weiter positiv auf unser Geschäft und unsere Finanzierungsergebnisse aus. 

Anleihen Finder: Wie sieht es bei den Immobilien-Transaktionen der FCR aus? Welche Bilanz können Sie da in 2024 vorweisen und wie sind diesbezüglich Ihre weiteren Planungen?

Falk Raudies: Im Zuge unserer klaren Ausrichtung auf die Bestandshaltung liegt unser strategischer Fokus auch auf der laufenden Optimierung unseres Immobilienportfolios. So haben wir im ersten Halbjahr 2024 drei Objekte erfolgreich verkauft, bei denen auch im selben Zeitraum der wirtschaftliche Übergang stattfand. Die Verkaufserlöse hier betrugen 8,7 Mio. Euro.

Anleihen Finder: Würden Sie die aktuelle Situation als eine „Phase der Stagnation“ beschreiben? Wo liegt momentan der operative Fokus der Gesellschaft? Sehen Sie auch gewisse Chancen am Markt derzeit?

„Durch die Zinssenkungen kehrt der Optimismus zurück und es kommen wieder vielversprechende Handlungsoptionen ins Spiel“

Falk Raudies: In der Tat stagnierte der Markt. Das lag natürlich insbesondere an einem schwierigen Zinsumfeld. Aktuell sind wir aber bereits in einer neuen Phase. Denn durch die Zinssenkungen kehrt der Optimismus zurück und damit kommen wieder neue, vielversprechende Handlungsoptionen ins Spiel. Hierdurch sehen wir attraktive Chancen für unser weiteres Wachstum. So fokussieren wir uns auch darauf, bei sich bietenden Gelegenheiten gezielt Objektzukäufe vorzunehmen.  

Anleihen Finder: Wie groß ist das FCR-Portfolio und wie hoch ist dessen Bewertung aktuell? Welche Mieteinnahmen generieren Sie mit Ihren Bestandsimmobilien derzeit?

Falk Raudies: Rund 90 Objekte mit einem Marktwert von über 407 Mio. Euro erwirtschaften eine annualisierte Portfolio Ist-Netto-Miete in Höhe von 32,5 Mio. Euro. Das heißt, auch zum Halbjahr 2024 waren unsere Objekte zum 12,5-fachen der Jahresnettomiete bewertet, was eine konservative und nachhaltige Bewertung widerspiegelt. Dies entspricht einer Rendite von 8 Prozent.

Anleihen Finder: Sie haben gerade Halbjahreskennzahlen veröffentlicht. Wie ordnen Sie Ihre wichtigsten operativen Kennzahlen, EBT und FFO, ein? Beide Werte liegen ja unter dem Vorjahresniveau.

„Die FCR hat im ersten Halbjahr 2024 ihre nachhaltig profitable Geschäftsentwicklung trotz des hohen Zinsniveaus weiter fortgesetzt“

Falk Raudies: Zur Einordnung der Zahlen finde ich einen Blick auf sämtliche Unternehmenskennzahlen zielführend, die Portfoliokennzahlen hatte ich ja soeben bereits erläutert. Bei den Ergebniskennzahlen haben wir, insbesondere bedingt durch das Zinsumfeld und die hieraus resultierenden gestiegenen Finanzaufwendungen, ein EBT in Höhe von 4,8 Mio. Euro und einen FFO in Höhe von 3,9 Mio. Euro erzielen können. Die Werte hier gingen im Vergleich zum Vorjahr zwar zurück, stellen sich aber auch weiter als robust dar. Wichtig ist hier herauszuheben, dass wir einen Periodenüberschuss von 4,2 Mio. Euro erwirtschaften konnten. Auch die Bilanzkennzahlen sind erfreulich. So konnten wir das langfristige Vermögen auf über 425 Mio. Euro ausbauen und die Eigenkapitalquote auf nun 28,6 Prozent erhöhen. Zusammengefasst heißt das: Die FCR hat auch im ersten Halbjahr 2024 ihre nachhaltig profitable Geschäftsentwicklung trotz des hohen Zinsniveaus weiter fortgesetzt. Durch die nun erfolgten Zinssenkungen, die sich bereits ab dem zweiten Halbjahr 2024 auswirken, werden sich unsere Geschäftsergebnisse dann noch besser darstellen.      

Anleihen Finder: Der Leitzins wurde zuletzt wieder gesenkt. Mit welcher weiteren Entwicklung rechnen Sie diesbezüglich und was würde es für das operative Geschäft der FCR Immobilien AG bedeuten? Mit welchen Zahlen kalkulieren Sie insgesamt im Gesamtjahr 2024 und was erwarten Sie für 2025?

„Wir rechnen bereits kurzfristig mit geringeren Zinskosten sowie mit steigenden Zukaufs-Opportunitäten“

Falk Raudies: Im ersten Halbjahr 2024 stand unser Ergebnis noch maßgeblich unter dem Eindruck der hohen Zinsen. Die Zinssenkungen sorgen jetzt für ein anderes Umfeld – und zwar nachhaltig, da davon auszugehen ist, dass weitere Senkungen in den nächsten Monaten kommen werden. Unser Ausblick für 2024 / 2025 ist daher positiv. Und mit Blick auf die vollzogene Zinswende rechnen wir bereits kurzfristig mit geringeren Zinskosten sowie mit steigenden Zukaufs-Opportunitäten. Insgesamt wird die FCR auch mittel- und langfristig von dieser Entwicklung profitieren, was sich in den Ergebnissen niederschlagen wird.

Anleihen Finder: Warum ist die FCR mit ihrem Handelsimmobilien-Portfolio krisenresistenter als andere Immobilien-Bestandshalter? Sie sagten zuletzt, die FCR hat sich im vergangenen Jahr in Punkto Effizienz verbessert. Was meinen Sie damit und an welchen Stellschrauben haben Sie gedreht?

Falk Raudies: Unser Kernsegment ist der Handel, der Anteil an unserem Portfolio beträgt rund 90 Prozent. Unsere Mieter in diesem Bereich befriedigen mit ihrem Angebot den tagtäglichen Bedarf in Deutschland. Ohne sie wäre die Versorgung so nicht möglich. Und da die Nachfrage nach ihren Gütern konstant hoch ist, geht es ihnen auch wirtschaftlich gut. Von dieser gewinnbringenden Konstellation profitieren auch wir nachhaltig mit unserem Geschäftsmodell. Und in Punkto Effizienz punkten wir mit unserer innovativen Softwarelösung.   

„Unsere Mieter befriedigen mit ihrem Angebot den tagtäglichen Bedarf – davon profitieren auch wir nachhaltig mit unserem Geschäftsmodell“

Anleihen Finder: Sie sprechen die Softwarelösung an. Wie nutzen Sie dieses Tool und welche Vorteile ergeben sich dadurch?

Falk Raudies: Mit unserer Softwarelösung digitalisieren wir sämtliche Prozesse vom Ankauf über das Asset Management bis hin zum Verkauf, kurzum: einfach die gesamte Wertschöpfungskette, die dadurch effektiver und effizienter zugleich ist. Unsere Software ist das zentrale Verwaltungs- und Kommunikationssystem der FCR sowie der entsprechend angebundenen Geschäftspartner. Der ganzheitliche Ansatz und Einsatz macht sie einzigartig, und wir setzen damit neue Maßstäbe im Immobilien-Business. Aber nicht nur das. Unsere Software zahlt sich im wahrsten Sinne des Wortes aus. So konnten wir maßgeblich durch die System-Unterstützung wesentliche Aufwandsposten signifikant reduzieren. An erster Stelle ist hier die Reduzierung der Personalkosten zu nennen. Im ersten Halbjahr 2024 verringerten sich diese um über 30 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Und noch ein Beispiel: Unsere Materialaufwandsquote liegt nun bei 19,6 Prozent. Im Jahr 2020 hatte diese noch bei über 26 Prozent gelegen.

Anleihen Finder: Sie hatten im letzten Jahr die Anleihe 2019/24 zurückgezahlt und eine neue Anleihe 2023/28 begeben. Wie viel konnten Sie bislang mit der jüngsten FCR-Anleihe platzieren?

„Wir sehen, dass sich der Anleihenmarkt wieder öffnet und die Investorennachfragen steigen“

Falk Raudies: Im April dieses Jahres haben wir die 5,25 %-Anleihe 2019/24 fristgerecht und vollständig zurückbezahlt. Damit wurde bereits die vierte Unternehmensanleihe zurückbezahlt, was uns in den Augen der Marktteilnehmer zu einem verlässlichen Anleiheemittenten mit einem hervorragenden Track Record am Kapitalmarkt macht. In der jüngsten FCR-Emission, der 7,25 %-Anleihe, konnten wir bisher rund 20 Mio. Euro platzieren. Wir sehen in diesem Zuge, dass sich der Anleihenmarkt wieder öffnet und die Investorennachfragen steigen.

Anleihen Finder: Wie sind Sie mit den Kursen der laufenden Anleihen und der Aktie zufrieden?

Falk Raudies: Wir konzentrieren uns auf unser operatives Geschäft, um unsere Ertragsstrategie bestmöglich umzusetzen. Das gelingt uns – wir verdienen gutes Geld. Wir sind in diesem Zuge auch überzeugt, dass diese Fokussierung auf nachhaltige Profitabilität weiter langfristigen Mehrwert für unsere Aktionäre schaffen wird. Das sieht man beispielsweise auch an der Dividende: So wurde auf der diesjährigen Hauptversammlung die Zahlung einer Dividende von 0,25 Euro je Aktie beschlossen. Auch künftig wird FCR ein Dividendenwert bleiben. Und auch 2024 läuft es gut: Der EPRA-NAV stieg zum Halbjahr 2024 auf 143,2 Mio. Euro, was einen NAV je Aktie von 14,51 Euro ergibt. Unsere beiden laufenden Anleihen notieren um die 100 Prozent. Die 7,25 %-Anleihe 2023/2028, WKN A352AX, kann nach wie vor über die Börse gekauft bzw. über die FCR-Website gezeichnet werden.

Anleihen Finder: Wie soll sich die FCR Immobilien AG in den kommenden Jahren entwickeln – welche konkreten operativen und unternehmerischen Ziele möchten Sie mit der FCR Immobilien AG mittelfristig erreichen?

„Wir sind auf einem guten Weg, wir werden von der Zinswende profitieren und unsere Chancen nutzen“

Falk Raudies: Wir gehören seit Jahren zu den führenden Gesellschaften in einem stabilen Immobiliensegment, dem Einzelhandel mit Fokus auf Nahversorgung. Wir haben zudem durch unsere nachhaltige Profitabilität eine sehr gute Basis für eine gezielte Weiterentwicklung der FCR in den nächsten Jahren geschaffen. Dazu gehören insbesondere der weitere profitable Ausbau unseres Immobilienportfolios, die Fortsetzung unserer erfolgreichen Ertragsstrategie, die Forcierung von organischem und anorganischem Wachstum, die Nutzung unserer Innovationskraft für Expansion und Kostenreduzierung sowie die laufende und nachhaltige Optimierung unserer Finanzierungsstruktur. All diese Schwerpunkte zahlen maßgeblich darauf ein, um unsere profitable Geschäftsentwicklung weiter erfolgreich fortzusetzen. Wir sind auf einem guten Weg, wir werden von der Zinswende profitieren und unsere Chancen nutzen, unser Ausblick ist positiv.       

Anleihen Finder: Besten Dank, Herr Raudies.

Anleihen Finder Redaktion.

Alle Fotos: FCR Immobilien AG

Hinweis: Dieses Interview erschien zunächst in der neuen Ausgabe des Anleihen Finder Newsletters (14-2024). Registrieren Sie sich hier für unseren kostenlosen Newsletter und seien Sie vorab informiert.

Anleihen Finder Datenbank

Unternehmensanleihe der FCR Immobilien AG 2014/19 (getilgt)

Unternehmensanleihe der FCR Immobilien AG 2016/21 (getilgt)

Unternehmensanleihe der FCR Immobilien AG 2018/23 (getilgt)

Unternehmensanleihe der FCR Immobilien AG 2019/24 (getilgt)

Unternehmensanleihe der FCR Immobilien AG 2020/25

Unternehmensanleihe der FCR Immobilien AG 2023/28

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