„Wir bitten um eine Laufzeitverlängerung der Anleihen, um Flexibilität bei der Veräußerung unserer Immobilien zu haben“ – Interview mit André Speth, Noratis AG

Donnerstag, 5. September 2024

Die Noratis AG plant Laufzeit-Verlängerungen ihrer beiden ausstehenden Anleihen 2020/25 (ISIN: DE000A3H2TV6) und 2021/27 (ISIN DE000A3E5WP8). Die Anleihe 2020/25 hat ein Volumen von 30 Mio. Euro und soll bis zum 31.12.2028 verlängert werden, die kleinere 10 Mio. Euro-Anleihe 2021/27, die nur von einem Investor gehalten wird, soll bis zum 31. Dezember 2029 verlängert werden. In der kommenden Woche (10.09.2024) findet die erste Gläubigerversammlung in Eschborn satt, auf der die Anleihegläubiger über die Prolongation der Anleihe 2020/25 sowie über die Bestellung eines gemeinsamen Vertreters abstimmen sollen. Wir haben bei André Speth, CFO der Noratis AG, bzgl. der aktuellen Situation und der jüngsten Entwicklungen nachgefragt.

Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Speth, es sind derzeit keine leichten Zeiten für Immobiliengesellschaften und auch nicht für die Noratis AG. Was sind die Hauptgründe für die aktuell schwierige Situation der Noratis AG?

André Speth: Als Immobilienbestandsentwickler hat die Noratis AG zwei Einnahmequellen. Zum einen die Mieteinnahmen aus den Wohnimmobilien. Diese entwickeln sich gut planbar leicht steigend. Zum anderen benötigt die Noratis AG Deckungsbeiträge aus der Veräußerung entwickelter Immobilienbestände. Hier liegt das Problem. Der Transaktionsmarkt in Deutschland ist für Wohnimmobilien seit einiger Zeit sehr schwach. Käufer haben die Möglichkeit, sich Portfolios auszusuchen und können oftmals beim Preis Abschläge vereinbaren. Auch wenn die Noratis AG sich in den vergangenen Jahren stärker auf den Bestand ausgerichtet hat, fehlen die Einnahmen aus Immobilienverkäufen.

„Uns fehlen die Einnahmen aus Immobilienverkäufen“

Anleihen Finder: Wie groß ist das aktuelle Immobilien-Portfolio der Noratis AG und welchen Wert hat es gegenwärtig?

André Speth: Wir haben den Immobilienbestand per Ende Juni extern bewerten lassen. Auf Basis dieser Gutachten liegt der Marktwert unseres Immobilienbestands bei rd. 450 Mio. Euro zum 30. Juni 2024. Derzeit halten wir rd. 4.200 Wohneinheiten in Deutschland im Bestand.

Anleihen Finder: Die Abwertung des Immobilien-Portfolios führt zu einem großen Verlust. Wie begegnen Sie diesem? Welche operativen Maßnahmen planen Sie nun, um die Noratis AG wieder auf Kurs zu bringen? An welchen Stellschrauben drehen Sie?

André Speth: Auf Basis der Wertgutachten zum 30. Juni 2024 sind die Marktwerte der Immobilien gegenüber dem 31. Dezember 2023 um rd. 30 Mio. Euro bzw. 6 % zurückgegangen. Dieser Wert resultiert auch daraus, dass wir bei einzelnen Objekten angesichts der derzeitigen Lage Aufwertungsinvestitionen verringert oder zeitlich verschoben haben sowie bei Objekten die mögliche Vermarktung vom Einzelverkauf auf Blockverkauf geändert haben. Ein Einzelverkauf bietet in der Regel zwar höhere Preise, dafür dauert die Vermarktung gerade in der aktuellen Phase länger und ist auch nur schwer einzuschätzen. Für uns ist es jetzt wichtig, Flexibilität bei der Vermarktung des Immobilienportfolios zu bekommen, so dass wir keinen Verkaufsdruck haben und auf bessere Preise setzen können. Dies sichert Substanz in der Noratis AG. Dafür ist es aber notwendig, dass die den Gläubigern unserer Anleihen vorgeschlagene Laufzeitverlängerung auch umgesetzt wird.

Anleihen Finder: Der Großaktionär Merz möchte sich von seinen Noratis-Aktien trennen. Wie ist hier der aktuelle Stand? Wie werten Sie das Vorhaben? Hat Merz das Vertrauen in Noratis verloren?

„Wir benötigen mittelfristig mehr Mittel als Merz gegenwärtig bereit ist, zu investieren“

André Speth: Merz hat für dieses Jahr die Zuführung von Eigenkapital in Form einer Kapitalerhöhung über 10 Mio. Euro zugesagt. Zudem hat sich Merz verpflichtet, unter bestimmten Bedingungen den im Sanierungsgutachten (Independent Business Review) beschriebenen Sanierungspfad durch eine weitere Kapitalerhöhung im Umfang von bis zu 16 Mio. Euro abzusichern. Davon unabhängig hat Merz aber auch erklärt, einen Verkauf der Beteiligung in Erwägung zu ziehen. Hierbei könnte Merz die Mehrheit an der Noratis AG entweder im Rahmen einer Kapitalerhöhung oder durch einen teilweisen oder vollständigen Verkauf abgeben. Es ist also nicht so, dass Merz das Vertrauen in Noratis verloren hat, sondern offen ist für eine Neustrukturierung der Eigentumsverhältnisse. Klar ist: Um auf einen Wachstumspfad zurückzukehren, benötigen wir mittelfristig mehr Mittel als Merz gegenwärtig bereit ist, zu investieren.

Anleihen Finder: Sie planen eine Laufzeitverlängerung der Anleihe um drei Jahre. Warum ist das zwingend erforderlich und warum sollten die Anleihegläubiger dieser Forderung zustimmen? Welche Benefits räumen Sie den Gläubigern dabei ein?

André Speth: Für eine Rückführung der Anleihe müsste die Noratis AG Immobilienportfolios verkaufen, was sich derzeit sehr schwierig gestaltet. Es ist zu befürchten, dass erhebliche Preiszugeständnisse notwendig wären, die eine Rückführung der Anleihe gefährden können. Aus diesem Grund bitten wir um eine Laufzeitverlängerung, um Flexibilität bei der Veräußerung der Immobilien zu haben und so die Substanz sichern können für eine vollständige Rückführung der Anleihe am Laufzeitende. Der Zins soll dabei unverändert bleiben, so dass die Gläubiger weiter die bisherigen Zinseinnahmen haben. Der wesentliche Vorteil für die Anleihegläubiger ist, dass Merz bei einer Zustimmung zur Verlängerung bis zu 16 Mio. Euro weiteres Eigenkapital zur Absicherung des im Sanierungsgutachten (Independent Business Review) beschriebenen Sanierungspfads unter bestimmten weiteren Bedingungen investiert. Hierdurch wird die Umsetzung der im Sanierungsgutachten (Independent Business Review) geplanten Sanierung zusätzlich abgesichert, was letztendlich auch die Rückzahlungswahrscheinlichkeit der Anleihe weiter deutlich verbessert. Aus unserer Sicht ein faires Angebot an die Anleihegläubiger.

„Der wesentliche Vorteil für die Anleihegläubiger ist, dass Merz bei einer Zustimmung zur Verlängerung bis zu 16 Mio. Euro weiteres Eigenkapital investiert“

Anleihen Finder: Wie sieht Ihre Restrukturierungs-Planung denn konkret aus? Wie müssen sich die wesentlichen Finanzkennzahlen in diesen drei Jahren entwickeln?

André Speth: Der Transaktionsmarkt befindet sich aktuell in einem zyklischen Tief, bei dem Immobilienverkäufe meist zu deutlich niedrigeren Preisen als von den Verkäufern gefordert verkauft werden. Es ist davon auszugehen, dass der Markt in den kommenden 3 Jahren wieder zur Normalität zurückkehrt und dann die Erlöse aus den Immobilienverkäufen für die vollständige Rückzahlung der Anleihe eingesetzt werden können. Wir wollen also Flexibilität gewinnen, um substanzerhaltend Immobilien verkaufen zu können.

Anleihen Finder: Wie laufen derzeit die Gespräche mit der SdK und weiteren Gläubigergruppen? Werden Sie Ihre Restrukturierungs-Pläne für die Anleihe gegebenenfalls noch einmal anpassen?

André Speth: Der Gläubigerversammlung am 10. September 2024 wird wie veröffentlicht eine Laufzeitverlängerung der Noratis-Anleihe 2020/2025 bis zum 31. Dezember 2028 bei einem unveränderten Zins vorgeschlagen. Wir halten dieses Angebot angesichts der Marktherausforderungen und der zusätzlichen Eigenkapitalbeiträge von Merz für fair und sind mit allen Beteiligten im regelmäßigen Austausch.

INFO: Am 10. September 2024, um 10 Uhr (MESZ), findet im Mercure Hotel Frankfurt Eschborn Ost, Helfmann-Park 6, 65760 Eschborn, die Anleihegläubigerversammlung über die Restrukturierung der Noratis-Anleihe 2020/25 statt.

Anleihen Finder: Was müssen Anleihegläubiger tun, um an der ersten AGV am 10. September teilzunehmen?

André Speth: Wir bitten die Anleihegläubiger, an der Gläubigerversammlung teilzunehmen oder sich dort vertreten zu lassen.

Hinweis: Die hierfür erforderliche Anmeldung kann postalisch (Noratis AG, c/o Computershare Operations Center, 80249 München) oder per E-Mail an noratis@computershare.de bis zum 7.9.2024 (24.00 Uhr MESZ) erfolgen. Die Anleger brauchen für die Teilnahme einen „Besonderen Nachweis und Sperrvermerk“, der bei ihrer depotführenden Bank angefordert werden muss. Ein entsprechendes Musterformular haben wir auf unserer Website der Noratis AG unter https://noratis.de/investor-relations/ in der Rubrik “Anleihegläubigerversammlung” hinterlegt.

Anleihegläubiger, die nicht persönlich teilnehmen möchten, können den Stimmrechtsvertretern der Gesellschaft eine Vollmacht mit Weisungen erteilen. Für die Beschlussfähigkeit dieser ersten Anleihegläubigerversammlung muss wertmäßig mindestens die Hälfte der ausstehenden Noratis-Anleihe 2020/25 vertreten sein. Sollte dies nicht erreicht werden, würden wir kurzfristig zu einer zweiten Anleihegläubigerversammlung mit denselben Tagesordnungspunkten einladen. Diese wäre dann beschlussfähig, wenn mindestens 25 % der ausstehenden Anleihe vertreten sind.

Anleihen Finder: Inwiefern verändern sich gegenwärtig die Rahmenbedingungen am Immobilienmarkt? Sehen Sie erste positive Effekte am Markt? Was stimmt Sie diesbezüglich generell zuversichtlich?

„Wir sehen weiter Druck auf den Preisen“

André Speth: Leider sehen wir bei den Transaktionen noch keine wirkliche Verbesserung. Es scheint vielmehr so zu sein, dass mehr und mehr Investoren aufgrund des Umfelds und der gestiegenen Zinsen zu einem Verkauf von Portfolios übergehen, da vorhandene Reserven zwischenzeitlich aufgebraucht wurden. Wir sehen also weiter Druck auf den Preisen und einen Markt, bei dem sich Käufer Portfolien aussuchen und Konditionen bestimmen können.

Anleihen Finder: Besten Dank, Herr Speth.

Anleihen Finder Redaktion.

Titelfoto und Portraitfoto: Noratis AG

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Unternehmensanleihe der Noratis AG 2020/2025