„Wir haben alle unsere Vorhaben bislang erfolgreich umsetzen können“ – Im Gespräch mit Björn Wittke, RAMFORT GmbH

Montag, 18. Oktober 2021

Die RAMFORT GmbH gehört seit dem Frühjahr zum Kreis der Anleihe-Emittenten. Die fünfjährige Debüt-Anleihe (ISIN DE000A3H2T47) des Immobilienentwicklers hat ein Emissionsvolumen von bis zu 10 Mio. Euro und wird jährlich mit 6,75% verzinst. Zuletzt konnte temporär aus technischen Gründen an der Börse Frankfurt kein Kurs festgestellt werden, an den anderen Börsenplätzen war die Anleihe indes uneingeschränkt handelbar. Wir haben mit RAMFORT-Chef Björn Wittke über die technischen Probleme an der Börse sowie über die bisherige Entwicklung des Unternehmens im Kalenderjahr 2021 gesprochen.

Anleihen Finder: Hallo Herr Wittke, warum wurde an der Frankfurter Wertpapierbörse in den letzten Wochen kein Kurs für die RAMFORT-Anleihe gestellt? Was ist die Erklärung dafür?

Björn Wittke: Wir haben in unseren Anleihebedingungen einen im ersten Jahr einen anderen Zinslauf als in den Folgejahren. Erste Zinszahlung ist gemäß genehmigten Wertpapierprospekt der 15.03.2022 und dann jeweils halbjährlich, nur im ersten Jahr gibt es keinen Zinstermin. Unglücklicherweise führte dies zu nachvollziehbaren Irritationen bei Anlegern, die uns kontaktiert haben und eine erste Zinszahlung nach einem halben Jahr erwartet hatten. Wir konnten alle Anfragen direkt und persönlich beantworten und werden beim nächsten Mal versuchen, dies zu vermeiden.

Bei der Frankfurter Wertpapierbörse (FWB) hat dieses Thema offensichtlich auch bei der Zinsberechnung zu technischen Problemen geführt. Auf Anfrage bei der Börse haben wir folgende Antwort bekommen, Zitat:

„Es handelt es sich in diesem Fall um eine technische Exposition im Handelssystem Börse Frankfurt (MIC: XFRA). Es wird derzeit ein zu niedriger Stückzins für Geschäfte ausgewiesen, welches bei Aufrechterhaltung des Handels jeweils zu einer manuellen Nachverrechnung zwischen den beteiligten Geschäftsparteien führen würde. Nach Beseitigung der Einschränkung wird der Handel unmittelbar, mit der vorgegebenen Stückzinslogik, wieder aufgenommen.“

Der Handel an anderen Börsenplätzen wie Tradegate, Hannover, Berlin, München usw. war davon nicht betroffen und es hat in diesem Zeitraum ein Handel stattgefunden.

Anleihen Finder: Wann kam das Problem auf?

Björn Wittke: Das Problem kam am 23.09.21 auf und bestand bis zum 8.10.21, mittlerweile ist dieses technische Problem behoben und auch die Frankfurter Wertpapierbörse stellt wieder einen Kurs. Wir haben sehr bedauert, dass wir als Emittent nicht direkt informiert waren und uns die ersten Anfragen somit überraschten. Mehr haben wir selbst nicht erfahren und hoffen, dass dies ein einmaliger Vorfall war.

Anleihen Finder: Müssen sich Anleger jetzt also keine Sorgen machen?

„Der Handel war durchgehend möglich und jetzt gibt es auch wieder einen Kurs in Frankfurt“

Björn Wittke: In einem Marktumfeld, dass sehr sensibel auf ungewöhnliche Vorgänge reagiert, ist eine erste Verunsicherung nachvollziehbar. Der Handel war durchgehend möglich und jetzt gibt es auch wieder einen Kurs in Frankfurt und damit einen Handel an der Börse Frankfurt. Wie gesagt, der Handel an anderen Börsenplätzen war durchgehend möglich. Das beruhigt uns auch.

Sorgen um die Anleihe sehe ich nicht als begründet. Wir haben alle unsere Planungen erfolgreich umsetzen können und erzielen mehr als die gewünschten Ergebnisse. Dies spiegelt sich auch in den Halbjahreszahlen wider, die wir für das zweite Halbjahr noch steigern können.

Anleihen Finder: Sie sprechen es gerade an, Sie haben unlängst Halbjahreszahlen mit einem Gewinnergebnis für die Finanzierungsholding und Anleihe-Emittentin RAMFORT GmbH ausgewiesen.

Björn Wittke: Die Mietsteigerungen in den Tochtergesellschaften sichern nachhaltig die Zinszahlungen an die RAMFORT GmbH. Der in den Halbjahresabschluss ausgewiesene Gewinn ist um die Sonderabschreibung der Aktien von Wirecard AG um ca. 60.000 Euro gemindert. Da die Investitionen in die Tochtergesellschaften erst nach dem 15. März 21 getätigt wurden, werden die Erträge aus Zinsen im zweiten Halbjahr noch steigen. Nach aktueller Prognose werden wir einen Jahresüberschuss von ca. 600.000 Euro für das Jahr 2021 erreichen.

Anleihen Finder: Wie zufrieden sind Sie generell mit der Geschäfts-Entwicklung im ersten Halbjahr?

Björn Wittke: Die erreichten Vermietungen und gesteigerten Erträge liegen vor unseren Planungen – und dies bei den besonderen Bedingungen von Corona, Preissteigerungen und Facharbeitermangel. Wir sind sehr zufrieden, dass unser Geschäftsmodell und unsere Strategie sich auch unter schwersten Rahmenbedingungen erfolgreich umsetzen lässt.

„Die erreichten Vermietungen und gesteigerten Erträge liegen vor unseren Planungen“

Wir haben an den Standorten nicht nur Flächen neu vermietet und nach durchgeführten Refurbishment pünktlich an die neuen Mieter übergeben, sondern auch mehrere Bestandsmieter für Verlängerungen der Mietverträge gewonnen. Hier zeigt sich, dass auch die Altmieter im Wesentlichen zufrieden mit uns als neuem Eigentümer sind.

Anleihen Finder: Kommen wir nochmal zum Geschäftsmodell. RAMFORT agiert operativ über fünf Tochtergesellschaften – können Sie uns die Struktur der Gruppe noch einmal erklären?

Björn Wittke: Die RAMFORT GmbH fungiert als Finanzierungsholding. Als Real Estate Asset Manager investiert die RAMFORT GmbH ihr Vermögen und die Gelder aus der Anleihe in ihre Tochtergesellschaften mit verschiedenen Projekten. Die Besonderheit hierbei ist, dass die Gelder aus der Anleihe neben der Haftung der RAMFORT GmbH noch Zusatzsicherheiten aus den Projekten genießen. Die Projektgesellschaften zahlen Zins an die RAMFORT GmbH, aus denen der Kupon bedient wird. Aktuell erzielen wir das Dreifache an Zinsen wie für den Anleihe-Kupon anfällt.

Anleihen Finder: Wie viele Bestandsobjekte hat die Gruppe derzeit im Portfolio und welche Mieteinnahmen erwirtschaften Sie konkret damit? Wann sind Objektverkäufe vorgesehen?

„Unsere geplante Vollvermietung erreichen wir bei Mieteinnahmen von ca. 5 Mio. Euro“

Björn Wittke: Die RAMFORT GmbH hat mit ihren Tochtergesellschaften aktuell 10 Objekte mit über 44.000 m² Fläche im Bestand. Wir haben in den letzten 12 Monaten die Mieterträge von ca. 3 Mio. auf über 4 Mio. Euro gesteigert und liegen dabei erheblich vor unserem Zeitplan. Unsere geplante Vollvermietung erreichen wir bei ca. 5 Mio. Euro. Nach aktueller Einschätzung können wir dies bis Ende 2023 vertragstechnisch erreichen und planen damit alle Objekte langfristig für den Bestand zu halten und langfristig zu finanzieren.

Anleihen Finder: Wie viele weitere Immobilien-Projekte haben Sie aktuell in der Pipeline? Und welche Kriterien muss eine Immobilie erfüllen, um in den Fokus von RAMFORT zu gelangen?

Björn Wittke: Mit der Übernahme der Objekte aus dem Kauf vom 14.10.20, haben wir uns sehr gut positioniert. Die erfolgreiche Umsetzung der Aufgaben und Ziele daraus und damit die erfolgreiche Umsetzung der in dem Wertpapierprospekt angegebenen Ziele für die Anleihe, ist das wichtigste Vorhaben. Neue Projekte werden schon geprüft, kommen aber erst in Frage, wenn wir das Jahr 2021 so abschließen wie es sich aktuell andeutet. Da ich aber von einem positiven Ergebnis ausgehe, versuchen wir uns aktuell ein Projekt in Hamburg zu sichern.

Hierbei verfolgen wir hauptsächlich Value-Add-Objekte, die versteckte Potentiale haben. Diese Objekte zu finden und die Potentiale erfolgreich zu heben, ist unsere Kernkompetenz. Auf unserer Internetseite haben wir detaillierte Suchprofile hinterlegt.

Anleihen Finder: Welches Anleihe-Volumen konnten Sie bislang mit ihrem ersten Bond am Kapitalmarkt platzieren und in welche Projekte sind die Mittel dabei konkret geflossen?

Björn Wittke: Wir haben bis heute ca. 53 %, also 5,3 Mio. Euro platziert. Durch die Möglichkeit für institutionelle Investoren die Anleihe nachzuzeichnen, fliesen aber monatlich weitere Gelder zu. Die Erlöse aus der Anleihe sind in die Projekte Airport City Center Bremen, ParkOffice in Bremen und Unterschleißheim bei München investiert. Der größte Teil davon floss ins Airport City Center Bremen.

ANLEIHE CHECK: Die Anleihe 2021/26 (ISIN DE000A3H2T47) der RAMFORT GmbH ist mit einem Zinskupon in Höhe von 6,75% p.a. (Zinstermin halbjährlich, erstmalig am 15.03.22) ausgestattet. Im Rahmen der Emission werden bis zu 10 Mio. Euro (mit Aufstockungsoption) mit einer Stückelung von 1.000 Euro zur Zeichnung angeboten. Die Anleihe notiert im Open Market der Frankfurter Börse und läuft bis zum 15.03.2026.

Anleihen Finder: Wie entwickeln sich diese Immobilien-Projekte denn derzeit? Wie sieht es mit Vermietungsstand, Entwicklungspotenzial und Exit-Planung aus?

Björn Wittke: Den wesentlichen Vermietungserfolg hatten wir in Bremen. Speziell im Airport City Center, wo wir den Leerstand mehr als halbieren konnten. Ein kleineres Objekt haben wir vollvermietet. Die größte Gewerbeimmobilie haben wir in Unterschleißheim. Hier haben wir aufwendigere Planung gehabt und erst mit den bestehenden Mietern den Flächenbedarf abgestimmt und gehen mit unserem Konzept Anfang 2022 in die Vermarktung. Insgesamt, aber am schnellsten in Bremen, entwickelt sich der Vermietungsstand sehr positiv. Das von uns gesehene Entwicklungspotential bestätigt sich und zeigt sich in den bereits erheblich gestiegenen Werten. Wir sehen darüber hinaus noch Steigerungspotential in den Bestandsmieten, die erst in den nächsten 1-3 Jahren zur Neuverhandlung anstehen und planen auch daher den Bestand langfristig zu halten.

Anleihen Finder: Wie können Investoren mehr über die RAMFORT GmbH und Ihre einzelnen Projekte erfahren?

Björn Wittke: Grundsätzlich haben wir alle Informationen für die Anleihe auf unserer Internetseite hinterlegt und berichten regelmäßig. Darüber hinaus sind wir jetzt auch erstmals auf einer Kapitalmarktkonferenz beim Family Office Day am 21. Oktober 2021 in Wien. Wir stehen aber auch für persönliche Auskünfte zur Verfügung.

Anleihen Finder: Besten Dank für das Gespräch, Herr Wittke.

Anleihen Finder Redaktion.

Foto: RAMFORT GmbH

Anleihen Finder Datenbank

Unternehmensanleihe 2021/26 der RAMFORT GmbH

Zum Thema

RAMFORT-Anleihe (A3H2T4) aus technischen Gründen derzeit ohne Börsenkurs

RAMFORT GmbH steigert Mieterträge im ersten Halbjahr 2021

Vermietungserfolge: RAMFORT GmbH mit „Jahresauftakt nach Maß“

Björn Wittke, Geschäftsführer der RAMFORT GmbH: „Aktuell sind wir unseren Planungen voraus“

RAMFORT GmbH: Zeichnungs-Endspurt für 6,75%-Anleihe (A3H2T4) – Eigenkapitalquote über 50%

„Wir kaufen Immobilien mit Wertsteigerungspotential“ – Interview mit Björn Wittke, Geschäftsführer der RAMFORT GmbH